Правовые аспекты перепланировки квартиры

Закон запрещает производитьперепланировку квартир, если это ведет к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций, а также к ухудшению условий эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. Те же требования предъявляются и к переустройству инженерного оборудования, которое нередко проводится одновременно с перепланировкой квартиры.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ, переустройство и перепланировка жилых и подсобных помещений производится только в целях благоустройства квартиры. К перепланировке относят как перенос жилых перегородок и дверных проемов, так и остекление балконов и лоджий. Перенос нагревательных, сантехнических, газовых приборов, а также устройство и переоборудование туалетов, ванных комнат, вентиляционных каналов принято называть переоборудованием. Для проведения вышеуказанных мероприятий необходимо получить согласие наймодателя, собственника квартиры, а также нанимателя и совершеннолетних членов его семьи.
Перед самой перепланировкой или переоборудованием составляется проект, который затем согласовывается с районной межведомственной комиссией. Подобные проекты должны разрабатываться только специальными организациями или физическими лицами, имеющими государственную лицензию на проектирование, и должны соответствовать всем действующим строительным и технико-эксплуатационным нормам и правилам. Перепланировка–это не только улучшение жилищных условий, но еще и долгосрочная бумажная волокита, связанная с получением разрешительной документации.
Никакая перепланировка или переоборудование невозможны без проекта.
А проект становится официальным документом только после длительной процедуры согласований в различных организациях и ведомствах. Собственник жилья должен быть готов к тому, что проект перепланировки, заказанный им в одной из лицензированных организаций-монополистов – пройдет как минимум через десять (!) инстанций. В каждой из них владельцу квартиры предстоит официально уплатить ведомственные сборы, в сумме составляющие от $ 800 и выше. Наивно полагать, что собственник жилья ограничится лишь легальными расходами, т. к. вся правовая база по этому вопросу имеет разрешительный характер и очень многие вопросы оставлены на усмотрение чиновников.
Самый простой путь–если все согласования в возьмет на себя ремонтно-строительная фирма, которую вы выбрали для воплощения ваших идей. Но для энтузиастов, решивших все это сделать самостоятельно, мы приведем основные правовые документы, регламентирующие перепланировку жилого фонда.
В целях правовой защиты большинства жителей от произвола не в меру ретивых соседей-перепланировщиков в июле 1999 года вступила в силу новая редакция Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики».
В правовом отношении самым «продвинутым» в России считается именно законодательство Москвы. Оно «задает тон» другим регионам в проведении политики переустройства жилья. Подобные законы и распоряжения принимаются местными властями во многих крупных городах нашей страны. Законодательство направлено на обеспечение единого порядка оформления и проведения переустройства помещений в жилых домах на территории города. Другая, не менее важная сторона дела – регулирование возникающих в связи с этим правоотношений между гражданами, юридическими лицами, органами исполнительной власти, местного самоуправления, в число которых входят районные управы. Поэтому есть смысл ознакомиться с этими документами поподробнее.
Полагаю, владельцу квартиры понятно, как много терний ожидает его на пути самостоятельного переустройства жилья. В заключение хотелось бы добавить, что за самовольное переустройство жилых помещений закон предусматривает ответственность. Эксплуатационная организация вправе обязать виновное лицо провести восстановительные работы по приведению помещения в прежнее состояние за свой счет. А в пункте 3 статьи 13 Закона г.Москвы «О порядке переустройства помещений в жилых домах» сказано: «В случае длительного (свыше двух месяцев) непринятия мер к устранению нарушений и их последствий районные управы обращаются в суд с исками о продаже с публичных торгов помещений, находящихся в собственности граждан и юридических лиц».
Между тем, существует иной, более верный и надежный способ достижения положительного результата–доверить решение проблемы профессионалам. Как правило, вопросами согласования перепланировок занимаются лицензированные риэлторские и юридические фирмы, специалисты которых имеют достаточный опыт общения с чиновниками. С их участием сроки согласования в подавляющем большинстве случаев сокращаются до двух месяцев, результат же обыкновенно бывает положительный. Конечно, профессионалы работают не задаром, однако размер их вознаграждения в основном не превышает 10% от общих затрат на переустройство.
Теперь, когда мы упомянули о правовых аспектах, можно перейти к обсуждению самой темы перепланировки квартиры.
При создании интерьера отталкиваются, прежде всего, от имеющегося исходного пространства, затем от запросов и возможностей хозяев квартиры, и, наконец, от индивидуального вкуса.
Многие современные журналы предлагают массу вариантов перепланировки типовых квартир. Но, к сожалению, «средний» обладатель малогабаритной городской квартиры, в которой живет семья из трех-четырех человек, среди этого изобилия предлагаемых вариантов вряд ли сможет найти для себя подходящий – все предлагаемые варианты требуют довольно больших площадей для своей реализации, а также значительных капитальных затрат.
Заниматься объединением пространства надо в квартирах, площадь которых превышает 100 м2. При объединении помещений людьми руководит идея о преимуществах «перетекания пространства» перед обычной планировкой. Современная мода, пришедшая с Запада,– объединение жизненного пространства,–рассчитана на несколько другие нормы площадей. Например, когда на первом этаже квартиры, где расположены прихожая, гостиная, столовая и кухня, – минимум 50 м2, и на втором этаже, где расположены спальни и рабочий кабинет, – еще столько же. Вот тогда можно на первом этаже жизненное пространство смело объединять. В такой квартире и отдохнуть есть где и есть где принять гостей.
Из малогабаритной квартиры, если в ней проживает семья с детьми, да еще и с тещей или свекровью, можно получить не единое жизненное пространство, а единую «психушку».
Но профессиональные архитекторы и дизайнеры убеждают нас, что даже «хрущевку» с ее крошечной кухней, прихожей, смежными комнатами и низкими потолками можно усовершенствовать, сделать более современной и удобной. И более того, даже и тут подходы могут быть разнообразными.
Вариант организации в квартире единого пространства предназначен для проживания одного человека или семьи из двух человек. Например, молодой семьи, ведущей достаточно «бурный» образ жизни, или для одинокого холостяка. В этом случае, сломав все стены, можно получить единое пространство, разделенное на зоны –здесь спят, здесь едят и т. д. Для большей семьи такой подход абсолютно не подходит – для семьи нужны комнаты, особенно если в ней есть дети и пожилые люди.
Каждый член семьи для обретения душевного комфорта должен иметь индивидуальное пространство, обустроенное по его вкусу.
Для определения размера этого пространства необходимо учитывать характеры жильцов. Самые неприхотливые – флегматики, на втором месте – волевые сангвиники. Холерики требуют гораздо больше места, а меланхоликам для обретения чувства комфорта нужен простор.
Все детали реконструкции квартиры надо хорошо продумать. Прежде всего, надо Вычертить план квартиры и посмотреть, как распределяются «жизненно важные потоки»: удобно ли расположен санузел, куда выходит дверь этого самого санузла (чтобы не получилось, что дверь санузла выходит в гостиную). Хорошо подумать, прежде чем объединять ванну с туалетом (это сейчас тоже модно). Если в квартире два санузла, то можно пойти на такое объединение, если один, то не стоит. Необходимо учесть и количество человек, проживающих в квартире, ведь когда один из них надолго занимает это самое «объединенное пространство», то остальным придется топтаться под дверью, ожидая очереди. Даже если вы живете один, но любите приглашать гостей – такое объединение тоже может стать проблемой.
Если вы все-таки решили совместить ванну с туалетом, такое объединение имеет свои плюсы. При таком совмещении разрушается вся сантехкабина.Иизбежать этого нельзя, поскольку, если сломать только стену, провиснет потолок. Однако подобная перспектива никого не должна пугать. Ломать сантехкабину полностью не только можно, но иногда даже и нужно. Дело в том, что в наших домах сантехкабина делается из разных материалов: гипсолита (то есть гипса), ацеита (асбестоцементная плита толщиной в 1 см, еще ее называют плоским шифером) или бетона.
Так вот, асбестобетонная плита из-за наличия в ее составе асбеста относится далеко не к самым экологически чистым материалам. Проще говоря, такая плита немного «фонит». Именно по этой причине обладателям сантехкабин из ацеита рекомендуют делать перепланировку санузла. Но даже если стены сделаны из гипсолита, снос сантехкабины отнюдь не повредит. Дело в том, что между стеной сантехкабины и стеной собственно дома есть зазор. Так что после завершения всех отделочных работ высвобождается 5–10 см, что для маленькой ванной комнаты совсем неплохо.
Выиграть место в ванной комнате поможет замена ванны на душевую кабину. Тогда там легко поместится и стиральная машина. Но для любителей принимать ванны этот вариант тоже не подойдет.
Какие помещения можно объединить? Можно объединить столовую, если площадь квартиры и состав семьи позволяет иметь такую отдельную комнату, и кухню.
Гостиную совмещать с кухней уже нежелательно – запахи, идущие с кухни, еще как-то уместны в столовой, но в гостиную они проникать не должны. Конечно, большую роль играет качество вентиляции на кухне, но какой бы мощной и качественной она ни была, запахов в комнате избежать трудно.
Гостиную можно объединить в единый блок с прихожей. Но только при наличии отдельных комнат, таких как спальни, детская и т. д.
Если площадь квартиры позволяет, то лучше всего выделитьв ней две зоны: гостевую и хозяйскую. Хозяйская зона – это такие комнаты, как детская, спальня и «хозяйский» санузел – все это должно быть отделено от гостевой зоны и желательно, чтобы гости туда вообще не попадали, если их туда специально не приглашали.
Любой интерьер должен быть построен по следующему закону: в квартире есть кульминация, эмоционально насыщенная зона и более спокойные, умеренные помещения. Естественно, в спальне не может быть кульминации. В этом помещении отдыхают и спят. Планировка должна быть такой, чтобы, передвигаясь по квартире, мы периодически попадали из спокойных зон в эту эмоционально насыщенную. Этой «эмоциональной» зоной может быть гостиная или холл, если путь в комнаты лежит через них. При другой планировке такой зоной может оказаться коридор, если он расположен так, что, куда бы мы ни отправились, мы обязаны пройти через него.
В этом случае именно в нем и выгодно расположить цветовой акцент (цветовую кульминацию).